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根据市场经济原则,工业和商业房地产税务评估本来就应该根据市场价格来决定。当年,为了保护广大拥有自住房的普通居民的利益,加州通过了13号法案。但是,13号法案让大公司成为最大的得益者,造成了加州地方政府和公共教育资金匮乏。现在的第15号法案让有一定规模的公司的房地产税务评估由市场价格来决定,同时保护普通居民以及广大小企业。由此增加的收入将用于地方政府以及教育。这对非常重视教育的华裔是有益的。但是,也有人担心这可能会引起大的副作用。本文对Prop 15 进行利弊分析。


正文共:3011字

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文章转载自《正义补丁》公众号


​加州的第15号提案对中小学教育意味着什么?


Prop 15是什么?



第15号提案的全称是“为教育和地方政府提供资金的商业和工业地产税改革”。


15号提案(Prop 15)将会:


  • 堵住商业和工业的房地产税漏洞,并要求对有300万美元以上房地产的商业和工业每三年重新进行房地产价值评估。

  • 每年为加州学校和社区获得约120亿美元的资金。

  • 为小型企业提供公平的竞争环境,企业五十万美元或以下的设备和固定资产可以免交企业个人财产税,这将惠及90%的企业。


15号提案(Prop 15)将不会:


  • 15号提案不适用于屋主,房客,公寓楼和农业用地。

  • 15号提案不适用于房地产估值在三百万美元或以下的小型企业。


加州财政分析师预计,该提案全面实施后,每年将产生80亿至125亿美元的收入。这部分增加的收入将补助给我们的公立学校、社区学院和地方政府。


Prop15提案的背景



那么,加州为什么要做这样的改革呢?这要从第15号提案的立法背景说起了。


1978年6月6日,加州公民以65%的支持率批准了Howard Jarvis纳税人协会(Howard Jarvis Taxpayers Association)提出的13号提案,对住宅,商业以及工业地产以不超过1975-1976年评估登记价值的1%征税,年度调整幅度为通货膨胀率,或2%,以低者为准。


1978年的加州13号提案是对个人和企业的税收保护,限制政府征收高额的地产税,该提案还引发了其他州的减税活动。


在实际操作层面,13号提案主要对加州的地产税进行了两项限制:


限制一:规定房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。


这项规定与全美大多数州房产每年重新估价或每几年估一次价的做法大相径庭,对每一个房主来说是“一次估价定终身”,让房主不必担心因为房屋价格的变动引起税额的变动。举例来说,1990年以20万美元在旧金山买入一栋房的约翰,到2010年该房的市值已经升到150万美元,但因为约翰一直没有卖掉该栋房屋,因此该房到2010年经过通胀调节的价值只有35万美元,约翰就按35万美元交该年的房产税,这为他省下了大笔税金。当约翰在2011年以155万美元卖掉该房产后,新的房主史密斯就要按155万美元的房价交税,这个房价也会一直保留到史密斯卖出房屋为止,直到下一个屋主接手才会按那时的市场价计算房屋税,以此类推。


限制二:屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。


简而言之,在当前的条件下,如果一个加州的房产或地产,只要不交易,哪怕市场价值已经涨了很多,依然以最初的成交价来征收房产税。这就意味着,对于一些大型的商业地产,比如赌场、度假村、高尔夫球俱乐部、主题乐园等,如果是30年前建的,哪怕加州的房屋价值已经翻了很多倍,这些大型商业地产的纳税额却依然很低。


以迪士尼乐园为例,自13号提案通过以来,洛杉矶迪士尼乐园就没有面临过全面的重新评估,即使门票价格从每人7.3美元涨到了每人154美元。

这也就是今年第15号提案想要堵住的税收漏洞。

 

​加州的第15号提案对中小学教育意味着什么?

 

 

对Prop15提案的正反方观点



正方


投票支持Prop 15 则意味着支持这项宪法修正案,要求除了那些被划为商业农业的房产外,其他的商业和工业房产都要根据其市场价值而不是购买价格来征税。


Prop 15提案要求从2022年起,对有300万美元以上房地产的商业和工业每三年重新进行房地产价值评估,并按评估的市场价值征收房产税,这将提高商业及工业地产的税收。另外也有效堵住商业和工业的房地产漏洞。同时,该提案也充分考虑到要降低对小型企业的影响,为小型企业提供公平的竞争环境,企业五十万美元或以下的设备和固定资产可以免交企业个人财产税,这将惠及90%的企业。


而增加的75-120亿的税收将用于增加K-12公立学校、社区学院、地方政府等拨款,这些增加的税收将会用于在我们的下一代,社区乃至所有人的未来上。

该提案可以在不增加居民税务负担的情况下增加社区的投资,同时还可以减少政府预算内投资,以解决较贫困地区学区面临不平等问题,将对有色人种社区产生重大影响。


支持方代表:总统候选人拜登、副总统提名人贺锦丽,以及参众两院民主党议员、加州民主党,旧金山,洛杉矶等县监事会、学区和市长,加州教师工会,和一些民间组织的支持。


​加州的第15号提案对中小学教育意味着什么?


支持方筹集资金总额:截至9月19日,支持方共募集到4293万美元,其中最大的一笔资金来自加州教师协会,达1175万元。


反方


投票反对Prop 15,则意味着反对这一宪法修正案,从而继续根据房产的购买价格征收商业和工业房产税,每年的增幅等于通货膨胀率或2%,以较低者为准。


这意味着如果二十年前购买了一处商业地产,将不能再以当年的价格和缓慢增长的税率来缴纳地产税,而是要以现阶段的市价来缴税,购买时间越早,差别越大。


该提案将伤害小型企业的利益,尤其是在新冠疫情的冲击下,这些小企业将雪上加霜,从而增加失业人数,导致社会动荡。


反对者代表:加州各商会,加州纳税人协会,加州农业协会,加州退伍军人协会。


反对方筹集资金总额:截至9月19日,反对方共募集到资金2991万美元,其中最大一笔资金来自加州商业圆桌组织,其最大的捐赠者是总部位于纽约的Blackstone Property Partners(捐赠了700万美元)和位于尔湾的房地产投资公司Western National Group的首席执行官Michael Hayde(捐赠了450万美元)。

 

​加州的第15号提案对中小学教育意味着什么? 


关于Prop15提案的进展及最新民调



进展:该提案的第一版(17-0055)已于2018年10月15日获得投票资格,今年5月22日提案的第二版(19-0008)取得了投票资格,并且将于今年11月接受加州选民公投。


关于Prop 15 的民调情况:


从该提案2018年提出开始,多个民调机构已经进行了11次调查。除了1次之外,其他几次都是支持方占优。


而在今年9月的两次民调中,支持方分别以51%对40%和49%对34%占优。


​加州的第15号提案对中小学教育意味着什么?

关于Prop 15的历次民调结果。


补丁投票建议



综合以上分析,补丁建议对于弥补大型商业与工业地产的税收漏洞,通过区别对待,在不增加普通居民、工薪阶层和小企业负担的条件下,有效增加政府收入,并指定投入到基础教育领域的改革,我们是应当支持的。因此,Vote Yes On Prop 15 !


​加州的第15号提案对中小学教育意味着什么?



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